왕초보 쉬운 경매 돈없이 경매하는법 경매6단계

왕초보 쉬운 경매 돈없이 경매하는법 경매6단계

부동산 경매에 관심을 갖던 중 <나는 돈이 없어도 경매를 한다>의 저자 이현정씨의 무료강의를 접하게 되었다. 경매는 한두달 이론공부를 하고 실전에서 배워야한다고 한다.  1년에 1회라도 입찰을 해야 해야 경매의 감을 익히고 꾸준히 경매를 이어갈 수 있다.  

경매입문자는 쉬운 경매를 하라. 권리관계가 명확한 경매, 명도가 단순한 경매, 위험이 적은 경매 물건을 골라 시작하라고 한다.

경매6단계

1. 목표를 세우고 2. 권리분석을 하고 3. 현장조사를 한 후 4. 관할 법원에 가서 입찰을 한다.  낙찰이 되면 5.잔금을 치르고 6. 명도를 한다.

1. 목표설정

경매를 하는 이유는 여러가지가 있는데 자신이 원하는 목표를 설정한다. 내집마련이 목표일 수도 있고, 임대수익이 목표일 수도 있고,  시세차익이 목표일 수도 있다.  개개인의 목표에 따라 입찰하려는 경매물건이 달라질 수 있기 때문에 목표를 먼저 설정하라고 권한다. 요즘의 추세는 월세가 낮기 때문에 시세차익을 목표로 경매를 하는 사람들이 많다고 한다.

2. 물건검색/ 권리분석

목표를  설정했으면 목표에 맞는 물건을 고른다. 경매물건은 무료사이트도 있고 유료사이트도 있는데 일단 무료사이트를 이용해보고 유료사이트를 이용하기를 권한다.  마음에 드는 경매물건을 골랐으면 권리분석을 해야한다.  경매사이트에서 보면 매각물건명세서란게  있는데 여기에 임차인에 관한 정보가 나온다.  그리고 등기상의 권리들을 살펴본다.

3. 현장조사

인터넷으로 물건검색과 권리분석을 하고 현장조사를 나간다. 내가 알고 있는 사실과 다른 내용을 찾아야 하고 인근 공인중개업소를 찾아가 현재 매물의 시세나 월세 시세를 알아본다. 물건을 고를때 괜찮은 물건과 미운물건을 같이 보라고 한다. 현장조사를 나갈을때 미운물건이 괜찮은 물건이 될 수도 있다고 한다.  물건을 고를 때 아는 지역만 보게 되는 경우가 있는데 아는 지역만 보지 말고 주변 지역도 같이 보아야 한다.

4. 입찰 

입찰금액은 최저가의 10%다.  인근 은행에서 수표한장으로 바꾸어 준비하는 것이 편하다. 경매법정에 가면 인근에 은행이 있다. 경매법정 일정을 보고 자주 구경을 가보도록 한다. 처음엔 긴장감도 있고 겁이 나겠지만 자주 방문하게 되면 익숙해진다.  

5. 잔금 납부

입찰을 하여 낙찰을 받았으면 잔금을 정해진 기간안에 납부하여야 한다.  경매의 좋은점은 경락잔금대출이란 제도가 있어 대출을 많이 받을 수 있다는 것이다.  그래도 낙찰받기전 잔금납부계획을 세워 대출금이 얼마까지 받을 수 있는지 본인이 가용할 수 있는 자금은 얼마인지 확인하는 것이 중요하다. 잔금납부를 못하면 입찰금액조차 돌려받을 수 없으므로 신중하게 꼼꼼하게 확인한  후 입찰을 하고 잔금납부계획을 세워야한다.  

경락잔금대출도 주택담보 대출의 하나이기때문에 신용등급을 잘 관리해야 대출을 잘 받을 수 있다.  신용등급을 잘 관리하는 방법도 알려주었는데 현금서비스를 사용하면 신용등급이 낮아진다. 주부인 경우 신용카드를  발급받아 사용하면 신용등급이 올라간다고 한다. 

처음 경매입찰시부터 입찰보증금과 잔금, 법무비용, 명도비용등을 생각해두고 계획한 후에 경매입찰을 해야한다.  경매물건 현장조사시에 미납관리비가 있는지 확인하여 미납관리비가 있다면 납부하여야 할 경우가 발생할 수도 있으니 염두에 두어야한다.

6. 명도 

경매에서 명도가 가장 어렵다고들 하는데 초보의 경우엔 명도가 쉬운집을 선택하여 입찰해야한다. 명도가 쉬운집은 세입자가 임대보증금을 다 돌려받는집인데 등기부등본을 살펴보면 알 수 있다.  노인분들이 사는 곳,  생활이 어려운분들이 사는곳, 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 곳은 명도가 어려워 입찰하지 않는 것이 좋다.  복잡한 권리관계가 있는 물건도 입찰하지 않는 것이 좋다.

나도 처음 경매법정을 갈 때  경험자와 함께 가고싶었는데 그분이 시간이 없어서 혼자 가게 되었다.  실제 입찰도 아니고 모의 입찰하러 가는데도 긴장되고 떨리는 마음이 들었다.  한나도 번 경험해보니 사실 입찰하는 것은 그리 어려운 것이 아니다. 다만 수익을 날만한 물건을 찾고 적정가격에 입찰하여 낙찰받아 진정한 수익을 내는 것이 어려운 일임을 알게 되었다.